どこよりも分かりやすい不動産購入の流れを解説
皆さんが「この不動産・住宅を購入したい！」と思ったときに、何から始めれば良いのかわかりませんよね。実は不動産を購入する際には10以上も過程があります。これから順番に、物件を探す条件整理から、不動産物件探し、申し込み、そして引越しに至るまでの具体的な流れをわかりやすくご紹介していきます。
もくじ
ステップ1 希望条件の整理
まず物件を探すにあたって、住みたい地域・エリア、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの条件を整理しておきます。物件を探すにも場所はどこか、一戸建てなのかマンションなのか、広さはどれくらいなのか、そういった条件が整理されていないことには、何も始りませんよね。まず “希望の条件を、ある程度明確にしておきましょう“ ってことなんですね。最低限は、住宅の種類、広さや間取りぐらいは決めておきたいですね。
では希望の条件をどう整理していったらいいのか、考え方なんですが、まず「物件購入後にどんな生活をしたいのか」という視点から考えてみると良いでしょう。例えば「大型犬と一緒に住みたいから庭付き一戸建てがいい」とか、あるいは「駅から近くセキュリティが確保できるからマンションがいい」とか、そういったことを具体的に想像することで、だんだんとそれを叶える住まいの形が見えてきますよね。
その次に新築物件にするのか、中古物件にするかを検討します。「価格は高いけどやっぱり新築がいい」とか、「設備は古いけど価格を抑えられる中古がいい」とか意見があると思います。
そして最後に広さや間取りを検討します。これも「4人家族なので4LDKは欲しい」とか、「夫婦共働きのDINKSなので2LDKがいい」とかそれぞれ意見がありますよね。ここまで希望の条件が明確になってくれば、その後の住まい探しはスムーズにいきますよね。
ステップ2 予算決め・事前相談
希望の物件周辺の価格相場を調べたり、年収や毎月の返済希望額から借入可能額の試算を行っておきます。でも実際問題どうでしょうか。自分で年収や毎月の返済希望額から借入可能額を調べたり、生命保険の見直しすることって、なかなか難しくて大変ですよね。
実は物件を探す前に、実際に資金計画に詳しい不動産屋さんに事前相談する方が、結果的に早く理想の物件を探すことができるんです。不動産というのはお金に関する知識も必要になってきますし、知っているつもりでも意外に「知らなかった」ということも多いんですよね。
例えば、お金に関する知識がなかった人の、こんな失敗例があります。
大手企業に勤めるAさんはある日「これだ！」と思う物件を見つけ、どうしても欲しいと思いました。本来は冷静になるべきなのですが、担当者が出した資金計画のアドバイスにも耳を貸さず、住宅を購入してしまえば後は何とでもなると考え、無理して住宅ローンを組んで物件を購入しました。借入額は4000万、変動金利で35年払いで返済額は月々11万5000円、ボーナス月は10万加算。
さて、Aさんはここからが大変になりました。数年後に不況の煽りでボーナスが大幅カットされ、それに追い打ちをかけるように金利の上昇に応じて返済額も増加し、結局Aさんは住宅ローンを支払えなくなり、物件は競売にかけられてしまいました。
こんなことって、実際にあるんです。住宅ローンとは長年にわたり支払っていくもので、その間もしかしたら、病気や事故、リストラなど様々なことが起こるかもしれません。ローンの種類によっては、急激に金利が上昇し月々の返済額が増えるかもしれません。
“お金に関する知識はとても重要だ“ ってことなんですね。
「不動産屋さんに聞いたほうが早い」ポイント
(1)自分の予算の大枠を把握できる
資金に関する「ローンシュミレーター」などで借入可能金額、返済期間、毎月の返済金額などをシュミレーションができます。また将来どれくらい貯蓄が必要か、子供の教育費はどれくらいかかるのか、そういった住宅以外にかかるお金のことも知っておきたいですよね。“家を探す前に、お金に関する不安を解決しておきましょう“ ってことなんです。
(2)生命保険の見直しができる
住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」というものに加入すれば、生命保険の必要保障額などの見直しができます。この「団体信用生命保険」とは、住宅ローン返済中に契約者が死亡したり高度障害になった場合は「残りの住宅ローンを保険で相殺できますよ」という制度ですが、以前から加入していた生命保険と重複して、必要以上に生命保険に加入してしまってる人も実は多いんです。保険の見直しの知識があるのとないのとでは、支払額で20年間で100万円以上の差がでてしまうこともあるんです。
(3)住宅ローンの総返済額を効率的に減らす
住宅ローンの総返済額を効率的に減らす「繰り上げ返済」や「借り換え」でどれだけおトクになるのか把握できます。「繰り上げ返済」は原則として早く行ったほうがおトクです。でも実は少しだけ事情が異なるタイミングもあります。一方の「借り換え」は途中で有利な条件の住宅ローンに変更することですが、これも場合によってはメリットが出ないケースもあります。こういったことは、一般の人はほとんど知らないですよね。
(4)不動産会社によっては事前審査で金利優遇できる
実は住宅ローンの金利優遇が、不動産屋さんと銀行との提携の有無や強弱によって結果が変わってくる場合があります。金利が0.1%変化すると一体支払総額はどれだけ変わるか、わかりますか？これらの事って、不動産屋さんに直接聞かないとわからないですよね。だから不動産屋さんに聞いたほうが、結果的に「早く理想の物件を探すことができる」ということになるんです。
ステップ3 不動産会社を探す
不動産会社でお金の相談をした後は、物件探しを依頼する不動産会社の候補を決めておきます。ほとんどの人にとって、マーホームの購入というのは人生で一番大きな買い物になります。その大きな買い物をするためのお手伝いをしてくれる不動産会社選びですから、慎重に選びたいですよね。不動産ポータルサイトなどで物件を探す場合も、各サイトの特徴を知っておいた方が物件探しに役立ちます。
不動産仲介会社から見た各ポータルサイト
SUUMO（スーモ）
リクルート住まいカンパニーが運営するSUUMO（スーモ）はCMでもおなじみの有名不動産ポータルサイトの一つで、「サイトの使いやすさ」や「便利な機能・サービス」などに定評がある便利なサイトです。
- SUUMO（スーモ）の裏事情
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物件掲載費用は「従量課金制」主体で、広告のように枠単位で購入して掲載数で金額が決定されます。物件問い合わせのため成約率は高めですが、最近は反響単価が高騰傾向にあります。
実は大手の不動産仲介会社はSUUMOには物件を掲載しておらず、物件掲載の1枠1枠が高いので不動産仲介会社はあまり物件を掲載しません。その結果、結局ポータルサイトには「売れ筋（鳴る）物件だけが掲載されてしまう」傾向にあります。
HOME’S（ホームズ）
ネクストが運営するHHOME’S（ホームズ）も有名不動産ポータルサイトの一つで、都道府県を指定しないで通勤・通学時間から検索ができたり、複数の不動産会社から問い合わせ先を選択できたりする 「掲載物件数」や「便利な機能・サービス」などに定評があるサイトです。
- HOME’S（ホームズ）の裏事情
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物件掲載費用は以前までは月額15000円で売買・賃貸20物件まで掲載できましたが、2010年に「反響課金制」を導入してからは、1反響ごとに物件価格の0.01～0.05％の金額が課金されるように変更されました。メール又は電話での物件問い合わせに対する課金なので、契約になるならない問わず費用だけが増えてしまう可能性もあります。
ここで気を付けらければならないことは、成功報酬制で1ヶ月の反響上限が決まっており、 もしも上限に達した場合は月の途中でも掲載物件がサイトから全て落ちてしまう危険性があります。だから結果的に月末に近くなればなるほど、HOME’Sの掲載物件数が少なくなってしまう実情があります。
athome（アットホーム）
アットホームが運営するathome（アットホーム）はSUUMOやHOME’Sと違い、全国に加盟店を持って不動産会社間の不動産流通も担っている老舗的な存在で、 「情報量の多さ」や「安定性と信頼感」などに定評がある便利なサイトです。
- athome（アットホーム）の裏事情
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物件掲載費用は「従量課金制」主体で、物件掲載数・公開物件数に応じて決定されます。2008年11月から不動産業務総合支援サイト「ATBB」を展開し、加盟店はアットホーム不動産情報ネットワーク上へ物件情報の登録・公開、検索・入手ができます。
SUUMOやHOME’Sと違って、もともと不動産業者間の情報流通サービス（紙／FAX）をメインに行っていたこともあり、他の不動産ポータルサイトよりも、地元の不動産会社との繋がりが深いような印象があります。
O-uccino（オウチーノ）
オウチーノが運営するO-uccino（オウチーノ）はCMでもおなじみの有名不動産ポータルサイトの一つで、他にも 新築向け、中古向け、リフォーム物件向け、建築家向けなどそれぞれ機能別の不動産関連ポータルサイトも保有してます。
- O-uccino（オウチーノ）の裏事情
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物件掲載費用は「従量課金制」主体で、物件掲載数に応じて決定されます。どちらかと言うと不動産売買よりも不動産投資の方に力を入れていて、掲載物件数は約200万件（2015年現在）で3大ポータルサイトと比べて少なめです。そのため売買を物件を掲載をしても「それほど反響も期待できないだろう」と思う不動産会社も多いのかもしれません。
失敗しない不動産屋さんの選び方
一般の方は「不動産屋さんをどういう基準で選んだらいいのか」なんてことは、正直わかりませんよね。不動産屋さんの知名度・規模が大きくても、それが良いとも言い切れない訳で、目安となる4つの選ぶポイントを挙げてみます。
- 地域密着型である
- 取り扱う物件情報の量が多い
- 住宅ローン紹介や契約後のアフターサービス
- 不動産仲介実績数が多い
1つ目の「地域密着型」の不動産屋さんであれば、得意な地域が狭く物件数も限られていたりするのですが、 地元の地主さんと深い付き合いをしているため、融通がききやすいです。“いろいろな面で相談に乗ってもらいやすい“ ってことがポイントなんですね。
2つ目の「取り扱う物件情報の量」ですが、単純に豊富に物件情報をもっていれば、それだけお客様のご要望に沿えることができる物件をご提案できますよね。「物件が少ない！」と感じるような不動屋さんは選ばない方が無難である、ということになります。
3つ目の「住宅ローン紹介や契約後のアフターサービス」ですが、これも意外に重要なことです。例えば『各種税金関係』や『住宅ローン金利の切り替えや借り換え』『家のリフォームからお住み替え』『家の不具合』などのご相談も受けてくれる不動産屋さんが理想的です。“売ったら売りっぱなし“ の不動産屋さんを選ばないためにも、事前に相談に乗ってくれるか確認しておくことが大事なんですね。
4つ目の「不動産仲介実績数」が多い会社というのは、その地域で探している購入希望者の情報も豊富に持っており、顧客からも信頼されている会社である、とも言えます。一般的に仲介実績数は“その会社の実力の高さを測るための指標“ ってことなんですね。
素敵な不動産屋さんの担当者とは
「信頼できる会社」かどうかも重要ですが、「信頼できる担当者」と出会えるかどうかの方が最も重要かもしれません。 以下に目安となる4つの選ぶポイントを挙げてみます。
- 不動産に関する知識が豊富である
- 鮮度の高い情報を提供してくれる
- 依頼主のニーズに合ったプランを提案してくれる
- ネガティブ情報もきちんと開示してくれる
1つ目の「不動産に関する知識」が豊富な担当者なら、幅広い知識を活かして最適な物件を提案してくれる可能性が高いです。ただし不動産の知識が豊富なことは良いことなのですが、難しい不動産用語ばかり使われたらどうでしょう。きっと聞いてる方も嫌になってしまいますよね。不動産の知識に詳しくても専門用語ばかり使わず、「分かりやすく噛み砕いた言葉で説明してあげます」というのが本当のプロです。
2つ目の「鮮度の高い情報」を提供してくれる担当者は、わざわざ新しい情報を仕入れて教えてくれるわけですから、素敵ですよね。きっとその担当者は、日々たくさんの仲介業者さんにお会いし、関係性を構築いている人なんだと思います。
3つ目の「ニーズに合ったプラン提案」をしてくれる担当者は仕事ができる人ですよね。担当者自身の意見を押し付けずに、依頼主の意見をきちんと聞きた上で提案してくれたら嬉しくなります。
4つ目の「ネガティブ情報の開示」をきちんとしてくれる担当者は、買主のことをきちんと考えてくれているからこその話です。逆に「悪いことは一切ないよ」といった対応をする担当者は、自社の利益を優先している可能性があるということです。
ステップ4 物件の見学
不動産会社を決めたら、希望条件を伝えてそれに合った物件を紹介してもらいます。気に入った物件が見つかったら、実際に現地やモデルルームを見学しましょう。建物の外装・内装、居室の導線、日照の具合、駐車場・駐輪場などの設備だけではなく、交通機関や学校施設、医療施設、騒音等の周辺環境についても情報収集・確認をしておきたいですね。“そこに住んで生活していることをイメージできるかどうか“ が重要なんですよね。
ステップ5 資金計画
物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。住宅ローンの借入可能額に対する月々の返済額、返済期間、頭金はいくらにするか等、購入に伴う費用など具体的な資金計画を立てます。
諸費用について
物件を購入する際には住宅ローン以外にも様々な費用がかかり、諸費用の総額はおおよそ購入価格の3～8％が目安と言われいます。諸費用の値引きは基本的にはありませんが、本当に購入する意思があってもう少し価格が抑えられたら購入したいことを担当者に伝えれば、値引き交渉ができる場合があります。以下、諸費用の目安です。
- 仲介手数料
- 売買価格×3.24%+6.4万円が上限 支払時期は売買契約成立後
- 司法書士報酬
- 各種登記費用 8～20万円 支払時期は登記終了後
- ローン保証料
- 民間金融機関の場合は1,000万円（35年返済の場合）当たり20万円前後が目安 支払時期はローン借入時
- ローン手数料
- 3～5万円（金融機関によって異なる） 支払時期はローン借入
- 団体信用生命保険
- 提携金融機関によって異なる。民間ローンの場合は金利に予め含まれている場合が多い（0.3％程度）
フラット35の場合は、年払い（1,000万円30年返済の場合、初年度は35,800円、以後毎年逓減）
いずれも支払時期はローン借入時 - 火災保険料（＋地震保険）
- 建物の時価から算出 支払時期はローン借入時
- 印紙税
- 売買契約書 15,000円（20,000円／平成26年4月1日以降10,000円／平成30年3月31日まで軽減措置が適用）
ローン契約書 20,000円 ※1,000万円超5,000万円以下の場合（いずれも支払時期は売買契約時） - 登録免許税
- 固定資産税評価額、借入額などから算出（平成27年3月31日まで1.5％、特例税率が適用） 支払時期は登記時
- 不動産取得税
- 土地・家屋とも3％（軽減措置あり平成27年3月31日まで） 支払時期は入居後
- 固定資産税・都市計画税
- 固定資産税評価額から算出。一定の新築住宅の場合は、当初3年または5年間、税額が2分の1に軽減される
支払時期は入居後（以後毎年納付）
ステップ6 申し込み
ラッキーなことに「購入したい！」という物件に出会えたとします。その場合は売主様に対し「購入したい」という意思表示を書面 （不動産購入申込書）で行います。物件価格や引渡しの時期など、買主様の購入希望条件を担当者に伝えて相談しましょう。
ステップ7 売買契約
不動産会社の宅地建物取引主任者から、購入物件に関する重要事項の説明を受けた後、売り主と売買契約を結びます。「重要事項説明書」に記載された内容は、用語含め難しいことが多いから、不明な点は必ず宅地建物取引主任者に確認しましょう。一般的には契約時に、物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います。
契約時に必要なもの
- 実印
- 手付金
- 仲介手数料の半金(仲介物件をご契約の場合)
- 身分証明書
- 源泉徴収票
ステップ8 住宅ローン
お客様と住宅ローンの融資を行う銀行との間で、契約する物件のローンに関する本申し込みと手続きを行います。もちろん契約前には金融機関と保証会社による事前審査を受けて、融資が承認される必要があるのですが、
融資承認が得られた後に、金融機関との間で「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」と呼ばれるもの、簡単に言うと“住宅ローン借り入れのご契約“ を結んで詳細な借り入れ条件を決定します。
住宅ローン本申込み時に必要なもの
- 収入証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 重要事項説明書
- 不動産売買契約書
- 住民票
- 源泉徴収票
ステップ9 引き渡し
引き渡しの準備が整ったら、残代金の支払いです。 それと同時に、売主から物件の引き渡しを受けて、所有権移転の登記手続きを行います。引き渡し前日までは売主の負担、当日からは買主の負担として、固定資産税・管理費などの負担金の日割り精算を行い、そして最後に仲介手数料、司法書士への報酬などの諸費用を支払います。
残代金支払い時に用意するもの
- 残代金
- 仲介手数料の残額(仲介物件をご契約の場合)
- 登記費用
- 火災保険料
- 水道分担金
- 固定資産税・都市計画税等の精算金
- 銀行融資手数料
- 住民票
- 実印(銀行印）
ステップ10 引越し・入居
入居日を決めた後に、引っ越し業者などの手配をします。準備が整ったら、購入された物件に晴れてお引越しとなります。入居後には住所変更・不動産登記など各種の手続きも忘れずに行いましょう。
引越し後にする手続き
- 勤務先への転居手続き
- 郵便局への転居手続き
- 国民健康保険証の手続き
- 国民年金の手続き
- 福祉関係の手続き
- 電気・ガス・水道・転校の手続き
ステップ11 確定申告
住宅ローンで住宅を購入した場合は、確定申告をすることで住宅ローン控除が受けられます。会社員の場合は1年目だけ自分で確定申告をする必要がありますが、2年目以降は会社の年末調整で手続きは完了します。年末調整がない会社員、自営業者、フリーランスは毎年確定申告を行う必要があります。
申告に必要な書類
- 税務署 確定申告書A（第一表、第二表）、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 源泉徴収票
- 住民票の写し、登記簿謄本または抄本、不動産売買契約書・工事請負契約書
ではもしも、確定申告を忘れた場合はどうなるのでしょうか。住宅ローン減税の適用を受ける場合は、原則居住年の翌年3月15日までに確定申告を行い、住宅ローン減税の手続きをしなければなりません。確定申告を忘れた場合は特にペナルティはないのですが、還付申告になるので還付申告をする年分の翌年1月1日から5年間行うことができます。また住宅ローンの減税額などは入居年によって違いがあるので、“最寄りの税務署の担当窓口に相談する“ことをお勧めします。
まとめ
- 住みたい地域、住宅の種類、広さや間取りなどの条件を整理する
- 物件探しの前に資金計画に詳しい不動産屋さんに、予算・資金計画など事前相談する
- 物件探しを手伝ってもらう不動産会社の候補を決める
- 不動産仲介会社から見た各ポータルサイト
- 失敗しない不動産屋さんの選び方
- 素敵な不動産屋さんの担当者とは
- 気に行った物件の現地やモデルルームを見学
- 住宅ローンの借入可能額に対する月々の返済額、返済期間など資金計画を具体化させる
- 購入したいという意思表示を書面 （不動産購入申込書）で行う
- 売り主と売買契約を結ぶ
- 住宅ローンの融資を行う銀行との間で、住宅ローンぼ本申し込みを行う
- 売主から物件の引き渡し、所有権移転の登記手続きをする
- 引越し・入居、入居後には住所変更・不動産登記をする
- 確定申告で住宅ローン控除ができる
