「任意売却」と「競売」～もし、ローンの返済が苦しくなったら～

返済の継続が困難になると

返済が困難になって3～4カ月延滞してしまうと、融資した金融機関は返済の継続は困難であると判断し、保証会社に対して代位弁済(債務者の代わりに返済)を請求します。保証会社は金融機関に全額返済した上で、その金額をローン債務者に請求することになります。ローン債務者が支払えない場合、保証会社はローンの対象となっている住宅を売却して資金回収することになります。

こうなると、ローン債務者が選べる道は「任意売却」もしくは「競売」のどちらしかありません。いずれにせよマイホームは売却によって失うことになりますが、できるだけ高い価格で売却できればローンの残債は少なくなり、その後の生活か楽になります。「任意売却」と「競売」、どちらが高く処分することができるかと言えば、一般的には任意売却です。

競売とは

まず、「競売」からみていきます。競売は債権者や抵当権者の申し立てにより、裁判所が入札方式で強制的に住宅を処分します。裁判所から委嘱(いしょく)された不動産鑑定士が最低売却価格を決めますが、競売という特殊事情から市場価格の5～7割程度とかなり安くなります。競売で処分されても、ローンの残債が免除されるわけではありません。このため、安い価格での売却となれば、競売による処分後もローンの残債が多く残ることになります。また、競売では入札情報がインターネット上で公開されるため、周囲にローンを返済できずに住まいを処分するということが知られてしまいます。

任意売却とは

一方の「任意売却」は、競売で処分される前に、金融機関の了承を得た上で、不動産会社の仲介などによって市場で住宅を売却するものです。競売に比べて市場価格に近い価格で売却できるので、ローンの残債が競売のケースより少なくなります。また、競売申し立ての手続きがいらないことから、売却までの期間も短くなります。このため、資金回収をできるだけ多く、早くしたい金融機関にとってもメリットのある方法です。競売と違って情報が公開されないので、周囲に知られる心配もありません。

また、任意売却では売却先を自分で決めることができるので、資金に余裕のある親や兄弟、親類がいれば買い主になってもらい、そのまま賃借人として住み続けるという選択も可能になります。また、将来、その家を買い戻したいという思いがある場合は、当事者間であらかじめ買い戻し価格を決めておき、経済的に安定した段階で買い戻させてもらうということもできます。