中古住宅で欠陥が見つかった場合～万一、欠陥が見つかったら～

中古住宅を購入し、引き渡しを受けた後に欠陥が見つかった場合、買い主は売り主に対して補修や損害賠償を請求できるのでしょうか？

民法では

新築の場合と同様、民法では、買い主が欠陥に気づいてから1年以内、引き渡しから10年以内であれば、買い主は売り主に修繕や損害賠償を請求できるとしています。ただし、契約書などの特約で売り主が補償責任を負う期間を短縮、あるいは免除することも可能としています。

宅建業法では

一方、宅建業法では「売り主が欠陥に対して責任を負う瑕疵(かし)担保責任は2年以上」と規定しています。結果として、「品確法」による瑕疵担保責任期間の定めがない中古住宅の売買では、契約書で瑕疵担保責任は2年とするケースが多くなりました。

また、この宅建業法が適用されるのは、売り主が不動産業者など宅建業者の場合だけに限られます。中古住宅の売買で大部分を占める個人間売買には適用されません。個人間では、契約書に「瑕疵担保責任は2～3ヶ月程度」「瑕疵担保責任は免責される」などの特約条項が設けられ、万一、欠陥が見つかったときは買い主が自分で修繕するケースも多くなっています。

既存住宅売買瑕疵(かし)保険

このため、中古住宅の売買でも買い主保護が必要との観点から、2010年に「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」制度がスタートしました。国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保険を引き受けますが、加入するには専門家による住宅性能検査に合格することが必要で、いわば中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度と言えます。ただ、この「既存住宅売買瑕疵保険」の欠点は、加入があくまでも任意であって、義務づけられているわけではないことです。

この保険の仕組みですが、売り主が宅建業者の場合のものと、個人間売買の場合のものと、2種類に分かれています。

売り主が宅建業者の場合

売り主が宅建業者の場合は、宅建業者が保険加入の手続きを行います。加入するには、住宅の基本的な性能について専門の建築士による検査に合格する必要があります。万一、引き渡しを受けた建物に欠陥(隠れた瑕疵)が見つかった場合は、宅建業者が補修を行い、宅建業者には保険から保険金が支払われます。仮に業者が倒産した場合は、買い主に保険金が支払われます。

個人間売買の場合

個人間売買の保険の仕組みは下図のとおりで、売り主が建物を検査する検査機関に検査と保証を依頼し、検査機関が保険に加入します。検査機関は依頼のあった住宅の検査を行い、保証します。引き渡し後に欠陥が見つかった場合、検査機関の保証責任について保険金が支払われ、検査機関が補修の責任を負うことになります。検査機関が倒産したときには、買い主に対して保険金が支払われます。

「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買)」の仕組み(国土交通省のホームページより)

保険対象部分

「既存住宅売買瑕疵保険」の保険対象部分となるのは、基礎や床、柱、屋根など構造耐力上の主要な部分、および雨水の浸入を防止する部分などで、保証期間は5年です。また、保険金の支払い対象となるのは、補修費用、調査費用、転居・仮住まい費用など。支払金額は補修費用等から10万円を引いた金額の95%、業者が倒産して買い主に支払われる場合は100％となります。

なお、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入して住宅を販売する事業者を探すには、国土交通省「既存住宅売買宅建業者検索システム」で検索できます。