新築住宅で欠陥が見つかった場合～万一、欠陥が見つかったら～

2015/10/30

新築欠陥

新築住宅を購入し、引き渡しを受けた後に、雨もりや基礎の亀裂など欠陥が見つかる場合があります。こうしたケースで買い主を保護するため、2000年以降、法の整備が行われてきました。

瑕疵(かし)担保責任

まず、民法では、売買契約時には気づかなかった欠陥があったときは、買い主が欠陥に気づいてから1年以内であれば、買い主は売り主に修繕や損害賠償を請求できるとしています。ただし、請求ができるのは引き渡しから10年間。また、売り主が欠陥のあることを知っていながら告げなかった場合を除いて、売買契約書などで売り主が責任を負う期間を短縮、あるいは免除することも可能としています。

このため、実際は売買契約書などの特約によって、売り主の補償責任を「引き渡してから2年以内」などに短縮することが常態化していました。これを改めるため、2000年に「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」が施行され、「売り主は引き渡してから10年間、瑕疵(かし)担保責任を負う」ことが明文化されました。

「瑕疵(かし)担保責任」とは、引き渡し後に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)が見つかった場合、売り主が買い主に対してその責任を負うことです。「品確法」では、引き渡してから10年間、基本構造部分に欠陥があったときは、買い主は無料での修繕、あるいは損害賠償を求めたり、修繕できないときは契約を解除できると定めています。

住宅瑕疵(かし)担保履行法

買い主側に寄り添った法整備でしたが、2005年に起きた構造計算書偽装(耐震偽装)事件で「品確法」の不備が露呈しました。この事件では、入居済みのマンションの耐震性に欠陥があったものの、マンションを分譲した会社が倒産したために、マンション購入者はほとんど補償を受けることができなかったのです。

このため、さらなる法整備が必要ということで、2009年10月に「住宅瑕疵(かし)担保履行法」が施行されました。これは、販売業者や請負業者が倒産したときに買い主を保護するためのもので、具体的には販売業者・請負業者が新築住宅を販売するときは、万一の場合でも瑕疵担保責任を確実に履行できる十分な資力(資金)を確保しておくことを義務づけたものです。

「住宅瑕疵担保履行法」の仕組み

「住宅瑕疵担保履行法」の仕組みは下図のようになります。図にあるように、瑕疵担保責任を履行するための資力確保の手段としては「保証金の供託」あるいは「保険加入」の2通りあり、売り主(業者)が選択できます。業者が大手の場合は保証金の供託、中堅以下の場合は保険加入を選ぶことが多くなっています。

「住宅瑕疵担保履行法」の仕組み(国土交通省ホームページより)

「保証金の供託」は供託機関に保証金を納めておくもので、万一、欠陥が見つかった場合は、売り主(業者)が自分の資金で補修をしますが、仮に売り主(業者)が倒産したときには買い主が供託機関に補修費用を請求できます。

一方の「保険加入」は、保険料を払って「住宅瑕疵担保責任保険」へ加入するものです。保険の仕組みは下図のようになっており、万一、欠陥が見つかった場合は、保険から売り主(業者)に保険金がおり、売り主(業者)はその金で補修をします。仮に売り主(業者)が倒産したときは、買い主が保険会社に保険金を請求できます。