不動産登記とは？どこよりもわかりやすく解説
不動産登記は、一般の方にとって理解の難しいものです。そもそも不動産登記とはどのようなもので、不動産購入にあたって理解しておかなければならないことは何なのでしょうか？
もくじ
不動産登記をする理由
不動産登記は、不動産の取引を安全にするためにあると考えられています。 法律の世界では、不動産登記をしていないと、第三者に対抗することができないという表現をします。
例えば、売主Aさんと買主Bさん、Cさんの3人がいる場合に、売主Aさんは買主Bさん、Cさんに対して同じ不動産の売買契約書を結ぶことはできてしまいます。この時、買主BさんとCさんのどちらが所有権を持つのでしょうか？
この場合、登記簿に所有者として登記されている方が所有権を持ちます。Bさんが登記をしていて、Cさんが登記をしていなかった場合、AさんとBさんは不動産売買の当事者であり、Cさんは第三者ということになります。Bさんは不動産の購入にあたり登記をしていたため、Cさんに対して対抗力を持つことになります。
一方、Cさんは登記をしていませんでした。AさんとCさんは不動産売買の当事者ではありますが、登記をしていないため第三者であるBさんに対抗することができません。こうしてこの不動産の所有権は登記をしていたBさんのものになります。
Cさんはすでにお金を払っている場合Aさんに対して債務不履行の訴えを起こすことでお金を取り戻すしか方法がありません。
このため、実際の取引ではお金の入金と共に所有権が購入者に移るように段取りをします。この辺りは司法書士や銀行の担当者に任せておけば大丈夫です。
土地登記簿と建物登記簿とは
不動産登記とは、不動産の面積や所在地、所有者の住所氏名等の情報を登記簿と呼ばれる公的な帳簿に記載することを言います。登記簿に記載された情報は手数料を支払うことで誰でも自由に閲覧することが可能です。
登記簿には土地の登記簿、建物の登記簿と別々に登記がされます。マンションやアパートなど共有の建物の場合には区分所有権といって1棟の建物を複数人で区分所有するように登記することもできます。
不動産登記に記入されている情報は？
不動産登記簿には土地建物ともに、表題部、甲区、乙区があります。表題部は「表示に関する登記」と呼ばれその土地の地目や所在地、面積などの登記情報が記載されます。甲区、乙区は「権利に関する登記」と呼ばれ、甲区には所有権に関する登記が、乙区には所有権以外の抵当権等に関する登記情報が記載されます。
登記簿で表題部の確認
不動産の購入にあたっては、まずは表題部の地目と面積、所在地を確認します。建物の登記簿では建物の種類と構造、床面積と新築された日付を確認することができます。新築の場合には地目が宅地でなければ宅地に地目変更する必要があります。また建て替えの場合には建物の登記を抹消して新たな登記を作成する必要があります。
登記簿で甲区の確認
甲区では所有権に関する事項を確認することができます。ここでは所有権が誰なのかを確認することができます。相続があった土地などの場合実際に住んでいる人と登記されている人が違う場合もあります。不動産を購入しようとした時に、売主と登記簿に記載されている所有者との名前が違う場合には、最悪の場合所有権が移せない可能性もあるので必ず確認しておきましょう。
登記簿で乙区の確認
乙区では所有権以外に関する事項を確認することができます。不動産の購入にあたっては特に抵当権が設定されているかどうかの確認をすることが必要です。抵当権とは主にローンを組むときに、その不動産を担保に取る権利のことを指します。購入しようとする不動産にまだ抵当権が残っている場合には事前にローンの完済と抵当権の抹消手続きが必要です。
不動産登記に公信力なし
不動産を購入して、登記簿にも記載されて、権利証も手に入れたら通常は不動産取引はうまくいったと考えても問題ないでしょう。しかし、そうならない場合もあります。
Aさんが真の所有者で、BさんがAさんの権利証を悪用するなど不正な手段で登記を行い、所有権を移した物件を売却した場合がそうです。この不動産を購入したCさんは真の所有者から取引の無効を主張されると、不動産を返さなければならなくなります。Cさんは購入代金をBさんから取り返すしか方法がなくなります。
Cさんは登記簿で所有者を確認して購入したはずですが、それによって権利を主張することができない可能性もあるのです。これを不動産登記に公信力はないと表現します。
登記簿では過去の所有者も確認することができるようになっています。売主が本当の所有者なのか、その前の所有者に確認するなどの対策をとることもあります。変だなと感じたら専門家に相談するようにしましょう。
まとめ
不動産登記は不動産の取引を安全にするために行います。不動産の取引の際には費用はかかりますが、不動産仲介業者や司法書士など専門家の力を借りるようにしましょう。また、専門家に依頼する場合でも今回ご紹介した内容を安全な不動産取引に活用してみてください。
