住宅購入・ローン設定にかかる諸費用～資金計画の前に知っておきたい住宅ローン知識～

2015/10/13

住宅を購入してローンを組むとなると、住宅本体の価格だけでなく、様々な諸費用が必要になってきます。金額的に大きいのは、ローンの保証料、金融機関に支払う事務手数料、不動産会社に払う仲介手数料ですが、それ以外にも契約に際しての印紙税や団体信用生命保険料などいろいろあり、一般的な例で合計すると物件価格の3～5％程度、仲介料が発生する場合は6～8％に達してきます。頭金とは別枠で最初から資金計画に組み込んでおくことが必要です。

住宅の購入とローンにかかわる諸費用を項目ごとに見ていきましょう。

1 ローン手続きの事務手数料
2 保証料
3 団体信用生命保険
4 印紙税
5 登記費用
6 火災保険料
7 仲介手数料
8 その他

ローン手続きの事務手数料

ローン契約を結ぶために金融機関に支払う手数料。金融機関や利用するローンによって金額は異なります。1件当たり3～10万円の定額制が多くなっていますが、借入額の2％程度の定率制としているところや、期限付きのキャンペーンで無料にしている金融機関もあります。財形住宅融資は無料です。

保証料

住宅ローンを借りる際の保証人になってもらうために、保証会社へ支払うお金。保証会社が連帯保証人となるわけです。保証料は借入金額と借入期間にスライドして増える仕組みで、仮に2000万円を借入期間30年で借りると約38万円、3000万円を借入期間30年で借りると約60万円必要となります。

これまでは一括して前払いするのが一般的でしたが、借入金額が多くなるとかなりの負担になるため、最近では金利に上乗せする方式(保証料内付け方式)との選択制をとるところや、無料にする金融機関も出てきています。フラット35でも無料です。

団体信用生命保険

加入しておけば、住宅ローンを借りている人が万一、死亡したり、高度障害となった場合でも、生命保険会社が代わりに残額を支払ってくれるので、家族が安心して住み続けることができます。ただ、通常の生命保険とは異なり、保険料は掛け捨てで、所得控除の対象にもなりません。

民間金融機関のローンでは原則として加入が義務付けられていますが、金利の中に保険料があらかじめ含まれているので、保険料を別途支払う必要はありません。

「フラット35」の場合は任意加入となっており、機構団体信用生命保険特約制度に加入することができます。加入する場合は別途、特約料(保険料)が必要となります。特約料は年1回支払いますが、ローンの残存期間が少なくなるにつれて減少していきます。たとえば、3000万円を金利2％、借入期間30年で借りた場合の特約料は、初年度の10万7300円から30年目の2600円まで段階的に減少。30年間の特約料の支払い総額は180万4600円となります。かなりの金額ですが、万一のことを考えて加入することをお勧めします。

印紙税

契約書に貼る収入印紙の形で支払う税です。住宅の購入・ローンの設定で必要となる契約書は、正式に住宅を買うと決めたときに作成する「不動産売買契約書」、および金融機関とローンの契約をするときに作成する「金銭消費貸借契約書」の2種類。収入印紙の金額は契約額に応じて決まっており、不動産売買契約書では契約書の記載金額が1000万円超～5000万円以下なら契約書1通ごとに1万5000円、金銭消費貸借契約書では借入額が1000万円超～5000万円以下なら契約書1通ごとに2万円です。

仮に収入印紙を貼らずに契約をしてしまうと、後から2倍の過怠税と同額の印紙税を徴収されることになりますので、ご用心を。

登記費用

登記費用には登録免許税と司法書士への報酬が含まれます。登録免許税は所有権の登記、およびローン借入時に抵当権を設定する場合にかかるもので、税額は土地の移転登記で不動産価格の2％(特例措置で2013年3月末までは1.5%)、建物の保存登記で0.4%(同0.15%)、建物の移転登記で2％(同0.3%)。また、抵当権設定では借入額の0.4%(一定の条件を満たす場合は0.1%)となっています。

司法書士への報酬は登記の手続きを司法書士に依頼したときに発生するもので、一般的には4～6万円程度かかります。