ゼロからわかる不動産売却の確定申告～必要書類から書き方まで～
不動産を売却して、売却益が出た場合には確定申告をする必要があります。また、損失が出た場合には確定申告をする必要はありませんが、損益通算をすることで税金を安く抑えたり、税金を還付したりすることができます。不動産を売却した時は、売却益が出た場合も、損失が出た場合にも確定申告をするようにしましょう。
もくじ
不動産の売却で利益が出た場合と損失がある場合
不動産を売却すると、売却益に対して税金がかかります。不動産を売却して得られたお金は譲渡所得税として課税されますが、その計算方法は
譲渡所得税=売却代金-(取得費+売却費用)-特別控除×税率
となります。
例えば、3,000万円で不動産を売却した場合、その不動産を取得した時の価格が1,000万円であった場合には、差額の2,000万円に減価償却費を加算し、売却費用等の経費や、特別控除を引いた額に税率をかけます。一方、3,000万円で売却した不動産が、5,000万円で取得していた場合、差額の2,000万円から減価償却費を差し引き、売却費用等の経費を足し合わせた額が譲渡損失となります。
利益が出た場合にが上記の計算式の譲渡所得税を納める必要があり、損失となった場合には損益通算や繰越控除をすることで税金を安くすることができる可能性があります。
確定申告の具体的な必要書類
確定申告に必要な書類は、税務署から入手する申請書類と、不動産の売買契約書など自分で用意する書類があります。
税務署から入手する申請書類
不動産を売却した場合の税金は分離課税扱いとなるため、
- 分離課税用の確定申告書
- 総合課税用の申告書B様式
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
が必要になります。
自分で用意する書類
申告時に必要な金額等を証明する資料が必要になります。
- 売買契約書
- 取得費の計上にあたり必要な仲介手数料等の領収書
- 売却費用の計上にあたり必要な仲介手数料等の領収書
確定申告の具体的な書き方
確定申告の申請書類の作成にあたり、最初に取り組むのが、譲渡所得の内訳書の作成です。
譲渡所得の内訳書の作成
譲渡所得の内訳書には、所在地や地目、面積、譲渡相手、譲渡価格等について記入していきます。譲渡価格の記入の際には、取得費の計算をします。取得費には、譲渡した不動産を購入した時の価格や購入に要した費用などを計上することができますが、建物は減価償却費を計算する必要があります。
減価償却費の計算
建物の減価償却費の計算は、その建物の構造によって償却率が定められています。
| 耐用年数 | 償却率 | |
|---|---|---|
| 木造 | 33年 | 0.031 |
| 軽量鉄骨 | 40年 | 0.025 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
上記耐用年数表に従い、
購入代金×0.9×償却率×経過年数
という算式で減価償却費を計算することができます。
例えば、購入代金が1,000万円の築20年の木造住宅を売却する場合には、
1,000万円×0.9×0.031×20=558万円
と計算できます。
なお、こうした取得費の計算において土地や建物の代金を把握することができない場合には、売却費用の5%を取得費として計上することもできます。この際には、減価償却の計算等記入する必要はありません。
譲渡費用の記入
取得費の計算が済んだら、次は譲渡費用を記入します。
譲渡費用は
- 不動産を譲渡した時に要した仲介手数料
- 不動産を譲渡した時に要した整地費用や測量費用
- 不動産を譲渡した時に要した登記費用
などを計上することができます。
領収書を参考にこれらの譲渡費用を記入していきます。
確定申告書B様式の作成
不動産の売却は、分離課税なので、分離課税の内容には影響を与えません。確定申告書B様式へは、源泉徴収票を参考に、第一表、第二表を埋めるだけです。
分離課税申告書の作成
分離課税申告書へは、先ほど計算した譲渡所得の内訳書を参考に、記入していきます。
収入金額と所得金額の記入
まずは、収入金額と所得金額を記入します。株式の譲渡や上場株式の配当など分離課税に該当するものがある場合には同時に記入します。
税金の計算の記入
次に、それぞれにかかる税率を掛け合わせて、「税金の計算」欄に記入します。税率は短期譲渡所得の場合には30.63%、長期譲渡所得の場合には15.315%です。最後に、給与所得等にかかる所得税分を、確定申告書B様式、もしくは源泉徴収票を参考に記入して合計を算出します。
再び確定申告書B様式の作成
分離課税申請書を作成できたら、再び確定申告書B様式に戻り、分離課税申請書で計算できた税額を記入します。最終的にでてきた金額が納税額となります。
まとめ
確定申告書の作成は難しく感じてしまいますが、一つ一つ資料を用意して、順番通りに記入していけば意外と簡単にできてしまいます。売却益が出る場合は少しでも納付額が少なくなるように資料の準備をし、損失が出る場合には損益通算や繰越控除を利用できないか制度の確認をして、確定申告申請書の作成に取り組みましょう。
