不動産売却の流れ、土地・建物を1円でも高く売るコツ

所有している不動産を売却したいと思ったときに、何から始めればいいのかわからない方がほとんどかと思います。実は、不動産売却を1円でも高く売るコツは、不動産売却の流れの内、最初の仲介業者の選定をどうするかに集約されます。今回は、不動産売却の流れをご紹介しながら、土地・建物を1円でも高く売るコツについてご紹介します。

不動産売却の具体的な流れ

不動産売却の流れを簡単に説明すると、以下のようになります。

不動産仲介業者に査定を依頼する

不動産の売却にあたっては、ほとんどの方が不動産仲介業者を利用するでしょう。まずは、不動産業者に連絡をとって、価格の査定を依頼してみましょう。できれば、ここでは複数の業者に価格査定を依頼してみることをおすすめします。

価格査定後、気に入った仲介業者と媒介(仲介)契約を締結する

価格査定が済んだら、不動産業者から価格査定の内容について話を聞けます。ここでは、査定価格も大切ですが、それよりも、なぜその価格をつけたかに着目すると良いでしょう。ここで気に入った不動産業者と媒介契約を締結します。尚、媒介契約は複数の不動産業者と契約できます。

チラシやインターネットなどで広告する

不動産業者の販売網やホームページを利用して、物件の広告をしてくれます。不動産の仲介は基本的には成功報酬なので、これらの費用を支払う必要はありません。チラシやインターネットをみて連絡のあった方に現地案内なども行います。

購入希望者との売買価格の調整ができたら売買契約を締結する

物件の案内などを行い、購入したいという方があらわれたら、価格の調整に入ります。お互いの希望が合致すれば、売買契約を締結します。銀行手続きと登記手続きを行い、売買代金の入金と所有権移転登記を済ませて、物件の引き渡しを行います。

査定価格で不動産業者を決めない

以上のような流れで不動産の売却は進みますが、査定価格では不動産業者を選ばないことが、不動産を1円でも高く売るコツです。というのも、査定価格は最初に高い金額を提示してきて、後からどんどん値下げを要求してくる不動産業者もいるからです。不動産業者は、査定価格ではなく、査定価格の根拠や、販売方法の内容で決めるようにしましょう。

業者はどう選べばいい？手数料の相場はいくらなのか？

不動産業者の選び方

上で説明した通り、不動産売却を考え始めた時に最初にすることは不動産業者に物件の価格査定を依頼することです。価格査定後、説明を気に入った業者と媒介契約を締結することになりますが、業者はどう選ぶと良いのでしょうか？

私がおすすめするのが、不動産会社の特性毎にタイプ分けして、それぞれ1社ずつ、媒介契約を結ぶ方法です。不動産会社を大きく分けると、以下の3つのタイプがあります。

大手不動産会社

全国展開している大手不動産会社は、インターネットや販売ツールなどしっかり備えられています。全国展開なので、例えば、静岡にお住まいの方が、東京に転勤することになり、住まいを探している、という場合にも柔軟に対応できます。一方で、地方の不動産会社と比べると、地元の情報には疎い傾向にあります。

地元大手不動産会社

地元の大きな不動産会社には、その地方に住んでいる多くの人の情報が入ってきます。例えば、地方で賃貸に住んでいる方が、そろそろ不動産を所有したいと考えている場合や、一度、相続にあたり土地の売却をした方が、今度は中古不動産の購入を考えている場合などが考えられます。

地方密着型不動産会社

地方密着型の不動産会社は、その地方ならではの情報や販売網を持っています。販売の仕方だけではなく、その地方に住んでいる人の、考え方の傾向なども把握している可能性が高いです。一方で、1人、もしくは数人で永くやってきている会社がほとんどで、販売力にばらつきがあったり、新しいやり方に疎かったりする傾向にあります。

仲介手数料の相場について

不動産会社に仲介を依頼して、売却が成功すると、仲介手数料を支払うことになります。まず、安心していただきたいのは、この仲介手数料は成功報酬です。つまり、基本的には売買契約を結ぶまでは費用は発生しないということです。

仲介手数料の額については、宅地建物取引業法という法律で、その上限が定められています。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	5%+消費税
200万円～400万円	4%+2万円+消費税
400万円以上	3%+6万円+消費税

仲介手数料の上限は、あくまでも上限なので、これ以下の額でも問題ありません。しかし、一般的には仲介手数料といえば、この上限額で取引することが多いので、金額の交渉をしたい場合には、売買契約の締結前に話をしておく必要があります。

最近では、仲介手数料0円という不動産会社も

この仲介手数料ですが、最近では、インターネットで検索すると仲介手数料0円という不動産会社も見かけます。利用者としては、喜ばしいことですが、まだまだ主流とは言えません。また、こうした広告につられて、一般の不動産会社と媒介契約を結ぶときに、むやみやたらと仲介手数料の値引き交渉を行うことも考えものです。

不動産会社は、仲介手数料で飯を食べています。当然、より多くの仲介手数料を支払ってくれるお客様を大切にします。仲介手数料の値引きに成功したものの、肝心の売却活動をないがしろにされてしまっては元も子もありません。

例えば、売却価格3000万円の取引を、売却価格2950万円、仲介手数料50万円にするのも、売却価格3000万円、仲介手数料100万円にするのも売主にとっては2900万円の利益ですよね。値引き交渉を考える時はお互いにとってメリットのある内容にすることが大切です。

買い替える場合は、売却が先？それとも購入が先？

マイホームを売却して、新居を購入したい場合など、売却が先か、購入が先かで悩んでしまうのではないでしょうか。現在のマイホームを購入した時に住宅ローンを組んでいて、まだ完済が済んでいない場合には、基本的には売却を先にする必要があります。以下に、住宅ローンが残っている場合の買い換えの流れをご紹介します。

不動産を売却する

上で説明した流れに沿って、不動産を売却します。尚、買い換えを検討している場合には、価格査定の段階で、売りたい価格を不動産会社に伝えておき、買い換え後の資金計画まで作成してもらうと良いでしょう。

不動産の売却資金で、前の住宅ローンを完済する

不動産の売却資金で、前の住宅ローンを完済します。この時、売却資金で住宅ローンを完済できない場合には、手持ちの現金で差額を支払う必要があります。住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消します。

仮住まいに引っ越す

不動産を売却してから、新居を購入するまでの間は仮住まいに引っ越しします。

新居を購入する

不動産を売る手続きと同時並行で、新居の見積もりをとるなど、購入手続きも進めておきます。不動産の売却と、新居の購入のタイミングをほぼ同じにできるのであれば、仮住まいに引っ越す必要はありません。しかし、現実問題として不動産の売却資金がなければ住宅ローンの完済ができない場合、不動産の売却が確定するまでは新居の購入価格も決められません。

買い換え特約

新居の購入にあたっては、不動産売買契約時に買い換え特約という特約を設けることもできます。買い換え特約とは、指定した期間内に前の住居が、指定した価格で売れなければ契約を白紙解約できるというものです。買い換え特約をつけることができれば、まず新居の契約をしてから、前の住居を売却するという流れをとることができます。しかし、買い換え特約は売主にとって非常にリスクの高いもので、同意を得るのが難しい場合も多いです。

まとめ

不動産の売却の流れについてご紹介してきましたが、不動産の売却において一番重要な部分は、不動産会社の選び方にあります。今回の記事を、少しでも早く、少しでも高く不動産を売却する際の参考にしていただけたらと思います。