繰り上げ返済～購入後も支払い負担は軽減できる～

住宅ローンは毎月の返済額とは別に、途中で一時的にまとまった金額を返済できる仕組みになっています。これが繰り上げ返済です。繰り上げ返済する額はすべて元金の返済に充てられるので、元金が減って支払い利息も減少し、完済までの総返済額も減少してくることになります。

住宅ローンの場合、多くの人が繰り上げ返済を行ない、完済期限までに全額返済し終わっています。繰り上げ返済は、マイホーム購入後に年収が上がっていって余裕が出てきた場合や、相続や退職金など一時的にまとまった額が入った場合などに行なわれています。余裕資金ができたときは、繰り上げ返済に充当するのが一番賢い使い方です。

繰り上げ返済の2パターン

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのパターンがあります。支払い利息を圧縮する効果が大きいのは「期間短縮型」で、通常はこちらを選択するのが一般的です。

期間短縮型

期間短縮型は、図のように返済期間を短くするもので、毎月の支払額は変わりません。繰り上げ返済する額はすべて次回以降の支払いの元金分に充てられ、該当する回(月)の利息は支払わなくて済みます。このため、支払い利息の圧縮効果が大きくなります。(具体的な圧縮効果の試算は次章で行ないます)

返済額軽減型

返済額軽減型は図のように、毎月の返済額を少なくするもので、返済期間は変わりません。期間短縮型と同じように繰り上げ返済した額はすべて元金の返済に充当されますが、元金の返済が完済期限まで均等に割り当てられるので、支払い利息の圧縮効果は少なくなります。総返済額はそれほど減らなくても、毎月の支払いを抑えたい方向きの方法です。

繰り上げ返済の返済額・手数料・注意点

繰り上げ返済の1回あたりの返済額や手数料は金融機関によって異なります。1回あたりの返済額はフラット35では100万円以上、ネット銀行では1万円単位のところもあります。手数料は無料化の流れになっており、フラット35やネット銀行では無料。大手銀行でもネット経由では無料のところが多くなっています。

繰り上げ返済の注意点としては、住宅ローン減税の控除を受けていて、返済期間短縮型の繰り上げ返済によって残りの返済期間が10年を切る場合、住宅ローン減税の効果と繰り上げ返済効果のどちらが大きいか検討してみる必要があります。