不動産にかかる税金あれこれ。取得税、登録免許税、固定資産税。

不動産を購入し保有するとき、税金がかかります。購入するときにかかるのは、不動産取得税です。保有するときには固定資産税がかかります。これ以外にも、取得時の登記申請時には登録免許税が、交わした契約書には印紙税が、不動産の取得に要した資金の贈与を受けていれば贈与税がかかります。今回は不動産にかかる税金とその軽減措置についてご紹介します。

不動産取得税とは

不動産取得税は土地や建物を購入したときや、交換や贈与で取得した時など、取得した価格に関わらず、不動産を取得したすべての人(個人、法人)に課される都道府県税です。ただし例外として、相続による取得の場合には不動産取得税は課されません。

不動産取得税の額は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。税率は平成27年4月1日以降に不動産を取得した場合には土地、家屋ともに4%の税金が課されます。例えば、固定資産税評価額が土地500万円、建物1500万円という不動産の場合には土地で20万円、建物で60万円の不動産取得税を納付する必要があります。

不動産取得税の軽減措置

建物の不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、新築の住宅を取得する場合には、床面積が50㎡～240㎡である場合、課税標準額(固定資産税評価額)から1200万円を控除することができます。例えば、固定資産税評価額が1500万円の建物の場合、1500万円-1200万円×4%で、12万円が課されます。

中古住宅の場合でも、個人が自己の居住用に取得したものに限り、課税標準額から控除を受けることができます。控除額は新築された日によって区分されており、平成9年4月1日以降に新築された住宅であれば1200万円の控除を受けられます。

土地の不動産取得税の軽減措置

住宅の用に供する土地の取得の場合には土地に関しても不動産取得税の軽減措置を受けることができます。要件は、建物が軽減措置の対象となっていることが条件です。

軽減額は、

1. 45,000円
2. (土地の1㎡当たりの価格×1/2)×(住宅の床面積(200㎡迄)×2)×3%

の内、いずれか多い方を軽減することができます。

例えば、固定資産税評価額が500万円で、床面積が250㎡の土地の場合、(500万円/250㎡×1/2)×(200㎡×2)×3%=12万円の控除を受けることができます。

不動産の登録免許税とは

不動産(土地や建物)を購入したときには、通常、所有権移転の登記申請をします。この登記の時に納付するのが、登録免許税です。登録免許税は国税で、税率は所有権の保存登記が0.4%、移転登記が2.0%となっています。課税標準は不動産取得税と同じく、固定資産税評価額となっており、例えば1500万円の建物と、500万円の土地の所有権移転登記をする場合には40万円の登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税の軽減措置

固定資産税は、

• 自己居住用の住宅であること
• 新築または取得後1年以内に登記されたもの
• 床面積が50㎡以上

という要件を満たすことで軽減措置を受けることができます。新築の建物の場合、軽減を受けることで所有権の保存登記が1.5%に、所有の移転登記は、建物の場合のみ0.3%に軽減されます。尚、土地に関しては、要件に関係なく平成29年3月31日まで1.5%に軽減されます。例えば1500万円の建物と、500万円の土地の所有権移転登記をする場合には、建物で4.5万円、土地で7.5万円の登録免許税を納付する必要があります。

不動産の固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産(土地や建物)の所有者に対して課される市町村税です。不動産取得税や登録免許税が自分で手続きをして納付するのに対して、固定資産税は市町村より納税通知書が送られてきて、その通知書に従って納付する形になっています。固定資産税は固定資産税評価額に1.4%の税率をかけた金額を3カ月毎4回に分けて納付します。例えば固定資産税評価額が1500万円の建物と、500万円の土地に対しては、28万円の固定資産税が課されますが、4分割されて、1回分を70,000円として納付することになります。

固定資産税の軽減措置

固定資産税も、住宅用地に限り軽減措置が設けられています。200㎡以下の部分の宅地は1/6に、200㎡を超える宅地の部分は1/3に軽減されます。また、建物に関しては新築から3年度分、固定資産税が1/2になる制度があります。例えば、建物の評価額が1500万円、土地の評価額が500万円で広さが200㎡の場合、建物にかかる固定資産税は13万5000円、土地にかかる固定資産税は500万円×1.4%×1/6で約1.2万円の合計14万7000円を納付します。

税金の軽減措置

その他、不動産にかかる税金はいくつかありますが、軽減措置を受けることができるものがあります。

贈与税の軽減措置

贈与税は、財産を生前贈与した際にかかる税金です。通常毎年110万円の基礎控除があり、110万円を超える財産の贈与の場合には贈与額に応じて設定された税率で贈与税が計算されます。不動産関係の軽減措置としては、直系尊属である両親、祖父母などから、住宅取得資金として受けた贈与については一定の要件を満たすことで、一定額(平成27年においては一般の住宅は1000万円)が非課税となる制度があります。

印紙税の軽減措置

不動産売買契約書や建設工事契約書といった契約書には記載された金額に応じて印紙を貼ることで印紙税を納めますが、これらの印紙税は軽減措置が設定されています。例えば1500万円の住宅の建設工事契約書に貼る印紙は通常２万円ですが、1万円に軽減されます。500万円の土地の不動産売買契約書に貼る印紙は通常2千円ですが、千円に軽減されます。

尚、不動産取得税や贈与税の軽減措置については自分で申請をする必要があります。インターネットで雛形を取得することができるので、確認しておきましょう。

まとめ

不動産にかかる税金は多岐に渡りますが、特に居住用の住宅においては住宅の取得を促進する目的から、さまざまな軽減措置が設けられています。それぞれの要件を確認して、少しでも得ができるように工夫すると良いでしょう。