不動産登記申請時に必要な書類は？

不動産の登記は、ご本人でも行うことができますが、必要書類や手続きが複雑なため、司法書士にしてもらうのが一般的です。今回は不動産登記申請の種類と必要な書類、不動産登記にかかる費用についてご紹介します。

不動産登記の種類

不動産登記にはさまざまな種類があります。今回は代表的な不動産登記の種類をご紹介します。

土地表題登記・建物表題登記

表題登記は未登記の不動産を初めて登記する際に行います。土地の場合は国から土地を譲り受けた場合などに、また建物の場合には建物を新築した時に行います。また、建物を解体した場合には建物の滅失登記と行います。

土地分筆登記・合筆登記

土地の一部を売却する場合や、土地を分筆して建物を2棟建てたい時等に土地の分筆登記を行います。その逆に、ひとまとまりの土地が複数の土地に分かれている場合に、土地を1つの土地にまとめることを合筆登記と言います。

土地地目変更登記

宅地や田、畑、山林、公衆用道路、雑種地といった地目を変更する時に行います。もともとは地目が畑の土地に建物を新築する場合には地目を宅地に変更する必要があります。

所有権保存登記

土地や建物の表題登記を行った後に、所有権の保存登記を行います。所有権の保存登記を行うことで、その不動産の所有者となることができます。

抵当権設定登記・抵当権抹消登記

住宅ローンを組む際などにその土地に抵当権を設定することで、担保に入れます。登記した抵当権は住宅ローンを完済し終わっただけでは謄本から消えず、抵当権の抹消登記を行う必要があります。

所有権名義人住所変更登記

不動産の所有者の住所が変更した時に行います。名義人の住所変更の登記は住所変更の都度行う必要はありませんが、不動産を売却する時には住所変更をしないといけません。引っ越しをしていなくても、町名が変わったり、住居表示が実施されたりした場合にも変更登記が必要です。

それぞれの不動産登記に必要な書類

それぞれの不動産登記に必要な書類についてご紹介します。不動産登記では司法書士に登記を依頼することが一般的なため、司法書士への委任状が必要になります。その他住民票や印鑑証明書を準備すれば後は司法書士が手続きをしてくれますが、その他に書類が必要な場合もあります。

尚、現在の所有者の確認には登記事項証明書を利用しますが、現在効力を持っている登記事項の他に、今日までに変更された事項が記載された全部事項証明書で確認をするようにしましょう。

所有権移転登記

所有権移転登記は不動産を売買したり、贈与したり、相続したりなど所有権が移転する際に必要な登記手続きです。

必要書類は以下のとおりです。

権利者側（買主や受贈者）

1. 委任状
2. 住民票
3. 登記原因証明情報（売買契約書など） ．
4. 資格証明書(法人の場合)
5. 取締役会議事録(法人の場合）

義務者側（売主や贈与者）

1. 委任状
2. 登記原因証明情報（売買契約書など）
3. 所有権登記済証(登記識別情報や権利書・本人確認情報)
4. 印鑑証明書
5. 固定資産評価証明書
6. 資格証明書(法人の場合)
7. 取締役会議事録(法人の場合)

相続の場合には、登記原因証明情報に遺産分割協議書などを添付する必要があります。

抵当権設定登記

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合などに抵当権設定登記を行います。

1. 委任状
2. 登記原因証明情報(売買契約書など)
3. 所有権登記済証(登記識別情報や権利書・本人確認情報).
4. 印鑑証明書
5. 資格証明書(法人の場合)
6. 取締役会議事録（法人の場合）

抵当権抹消登記

住宅ローンを完済した場合には抹消登記を行う必要があります。

1. 委任状
2. 住民票
3. 資格証明書(法人の場合)
4. 商業登記簿謄本等（会社の本店が移転または変更があったとき）

登記名義人住所変更登記

所有者や抵当権設定者の住所等に変更があった場合に行う登記です。

1. 委任状 .
2. 住民票・戸籍謄本
3. 資格証明書（法人の場合）
4. 商業登記簿謄本等（会社の本店が移転または商号変更があったとき）
5. 上申書(複数回住所変更をしている場合等、住所変更の動きを別途説明)

不動産登記費用の相場はどれくらい？

不動産の登記は司法書士に依頼することが一般的なため、不動産登記費用は登録免許税や登記簿謄本代金などの他に、司法書士への報酬が必要になります。

不動産登記費用＝実費(登録免許税や謄本代、交通費など)+司法書士報酬

登録免許税はどの司法書士に依頼しても同じ金額になります。

• 売買による所有権移転→固定資産税評価額の1000分の20（ただし、建物の場合には平成29年3月31日までに住宅用家屋の取得をする場合など一定の場合には1000分の3への軽減税率有り。また、土地の場合には平成29年3月31日まで1000分の15）
• 相続による所有権移転→固定資産税評価額の1000分の4
• 贈与による所有権移転→固定資産税評価額の1000分の20
• 建物の所有権の保存→固定資産税評価額の1000分の4(ただし、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋を新築した場合など一定の場合には1000分の5への軽減税率有り)
• 抵当権の設定登記→債権価格の1000分の4（ただし、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋を新築した場合など一定の場合には1000分の1の軽減税率の適用有り）

司法書士報酬は司法書士によって金額が変わります。不動産会社や金融機関の担当の司法書士事務所に依頼しても良いですが、気になるのであれば複数の司法書士事務所に見積もりを依頼してみると良いでしょう。

まとめ

不動産登記申請は手続きが複雑で、ほとんどの場合司法書士に登記を依頼することになります。必要な書類は、委任状と住民票、印鑑証明書だけで済むこともありますが、相続の場合など多くの書類が必要なこともあります。今回ご紹介した内容を参考にしながら、必要な書類については担当の司法書士に早め早めに確認するようにするようにしましょう。