借り換え～購入後も支払い負担は軽減できる～

「借り換え」とは、現在借りている住宅ローンの残高分について、新たに別の住宅ローンを借り入れて一括返済することです。新たに借り入れるローンの金利が現在のものより低ければ、金利負担の減少によって返済額を減らすことができます。

借り換えをするケース

借り換えをする一般的なケースとしては、最初のローン設定時より金利が下がってきて、低い金利で借り換えられるようになったときです。たとえば、3000万円を借入期間30年、金利3％で借りた場合、15年後の元本残高は約1831万円です。この15年後の残高について、金利が下がっているので借入期間15年、金利2％のローンに借り換えたとすると、毎月の返済額は12万6千円から11万7千円に減少します。仮に金利1.5%のものに借り換えたとすると、毎月の返済額は11万3千円で済むことになります。

こうした金利低下時以外にも借り換えは活用できます。たとえば、低水準にあった金利が上昇局面を迎えたとき、先行き予想される金利上昇リスクを抑えるため、変動金利や短期の固定金利タイプから長期固定金利のローンに借り換えるケースもあります。また、金利引き下げの優遇期間が終了して実質的に借入金利が上昇してしまうとき、あるいは、家計の都合で毎月の返済負担を軽減したいときに借入期間を延ばす借り換えもあります。

借り換えをする問題点

ただ、借り換えをするにあたっての問題点もあります。借り換えは既存のローンの条件変更ではなく、新しくローンを設定することになるので、諸費用が必要になってきます。諸費用は2000万円を借り入れる場合で50万円、3000万円を借り入れる場合で80万円程度かかります。ただ、最近は貸し出し競争の激化でネット銀行を中心に保証料を無料にする金融機関も多くなっています。保証料がかからなければ、諸費用は2000万円の借り入れで20～25万円、3000万円の借り入れで35～40万円程度まで下がってきます。

金利負担軽減額と借り換え諸費用の比較

借り換えをする際には、借入金利の低下で得られる金利負担軽減額と、借り換えで発生する諸費用を比較して、はっきりとメリットが得られる場合に行うようにします。一般的には、借り換えを行った方がいい条件として「ローン残高1000万円以上、残期間10年以上、借り換え前後の金利差1％以上」と言われています。ただ、保証料無料の金融機関であれば、金利差は1％未満でも借り換えメリットを受けられるケースもあります。まずは、各金融機関のホームページに設けられた「借り換えシミュレーション」を使って効果の試算をすることをお勧めします。