回答者：ファイナンシャルプランナー　家塚みつを

マイホームを購入する上での最大のリスクは、自分の意思とは無関係に、住み続けることができなくなる場合もあるということです。当初は思いもよらなかった転勤や転職、親の介護などで、マイホームを購入した後に引っ越しを迫られるケースは多くあります。家の購入にあたって、住まなくなった(あるいは住めなくなった)ときのリスクについて考えておくのは大切なことです。将来的に転勤が予想されている状況なら、なおさらです。

いろいろな理由でマイホームに住み続けられなくなったときは、他人に貸すか、あるいは売ってしまうしかありません。そのとき、他人が住みたいと思わないような住まいでは価値が低く、貸すにしろ、売るにしろ、自分が希望するような高い値段は期待できません。

住めなくなるリスクへの対応としては、「他人に貸す、売る」ことも想定して、まずは物件選びの際に自分がいいと思うものではなく、みんながいいと思うもの、みんなが価値を認める住まいを選ぶということが大切になります。マンションであれば、駅近や最上階、南向き、ブランドマンション、教育環境の良さなどが重要ファクターになるでしょう。簡単に言えば、古くなっても価値が落ちにくい物件ということになります。

貸す場合には、ローンの返済を続ける一方、賃料が収入として入ってきます。賃料がローンの返済額を上回るようなら、家計に負担はかからないことになります。不等式で表すと次のようになります。

ローンの返済額 ＜ ( 賃料 － 維持費 )

マイホームの購入時には、銀行からいくら借りられるかではなく、貸したときの賃料以下にローンの返済額を抑えることがポイントになってきます。このため、マイホームを購入する地域で同じような住宅の賃料相場がいくらなのか、確認しておく必要があります。物件価格に比べて賃料が高い地域なら、上記の不等式を成立させる上で望ましいことになります。

なお、賃料ですが、一般的には築年が1年古くなるごとに1％ずつ下がっていくようです。

売る場合は、中古になった物件価格がローンの残債(元本)を上回っていれば売却が可能となります。不等式で表すと次のようになります。

借入残債 ＜ ( 売却価格 － 売却経費 )

マイホームを購入する際には、その地域で同じような住宅の中古相場を確認しておく必要があります。上記の不等式を成立させるためには、古くなっても価値が落ちにくい地域、物件を選んでおくことが重要になります。住宅特集を組む雑誌などが時折、中古の価値が落ちにくい地域として「中古価格 ÷ 新築価格」のデータを掲載していますが、これなど売る場合のリスク対応には役立つと思います。