回答者：ファイナンシャルプランナー　家塚みつを

宅地に面している道路は接道(接面道路)と呼ばれますが、接道の種類、幅員(道路の幅)、権利関係は土地の価格に大きな影響を与えるだけでなく、将来の建て替えや売却に支障が出る場合もあるので、購入前にしっかりチェックをしておく必要があります。

特に注意したいのが、接道が私道の場合の権利関係と、幅員が4メートル未満の「2項道路」におけるセットバックの問題です。

まず、宅地と道路にかかわる法律で知っておきたいものが2つあります。いずれも建築基準法で、道路の定義を定めた42条「道路とは幅員4メートル以上のものをいう」、接道義務を定めた43条「建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならない」の2つです。つまり、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していれば、原則として建物を建築できるということです。

ところが、住宅の場合、建物を建てることができても、上下水道管やガス管のライフラインを道路から引き込む必要があります。また、車両が通行できることも不可欠です。接道が都道府県や市町村が所有している公道であれば何の問題もありませんが、仮に私道であれば、建築基準法下の道路であっても私道所有者の承諾を得なければなりません。

私道の所有権で多い形は、周囲の宅地と分割で所有したり、持ち分で共有するケースです。この場合は、ライフラインを引き込むための道路の掘削や設備の埋設、車両の通行に関して利害が一致するので、問題なく協力が得られることになります。一方、私道でこちらに所有権や持ち分がない場合は、物件を購入する前に、私道所有者との間で道路掘削や車両通行などを承諾する旨(費用が発生する場合は費用負担についても明記)の覚書を交わしておく必要があります。仮に承諾が得られない場合は、土地の利用制限ということで土地の価値は大きく下がります。

「2項道路」というのは、最初にお話した建築基準法第42条の第2項で定められた例外規定です。42条では幅員4メートル以上のものを道路と定めていますが、この規定が適用される前から建築物が立ち並んでいる4メートル未満の道路については、道路の中心線から2メートル後退した線が道路との境界線とみなすというものです。つまり、道路の中心線から2メートル後退(セットバック)した線までは建物が建築できないことになります。仮に幅員が3メートルの道路であれば、実際の道路との境界線から50センチセットバックする必要があるわけです。

セットバックした部分には建物が建てられないほか、建ぺい率や容積率の計算にも算入できません。このため、宅地として有効に使える有効宅地面積は所有土地面積よりも小さくなることから、その分、土地全体の単位面積当たりの単価は下がることになります。

道路の種類として「位置指定道路」というものがあります。これは、都市計画法や土地区画整理法などによらないで築造された幅員4メートル以上の私道で、自治体からその位置の指定を受けた道路です。「位置指定道路」の場合、指定された幅員と道路の長さが実際と違うケースもあるので、購入前に現地調査を行います。仮に実際と違う場合、接道条件を満たさない恐れもあるからです。

敷地と道路の関係、状況については、契約前に宅地建物取引業者に文書での説明を義務付けている「重要事項の説明」にも記載されています。道路の種類や幅員はもちろん、私道負担に関する事項やセットバックする部分の面積なども含まれていますので、不明な点は納得のいくまで説明を求めるようにしましょう。