不動産取得税とは？その計算方法

不動産取得税は、売買や贈与で不動産を取得・購入したとき、また建物を新築や増改築したときに、都道府県から課される税金です。不動産取得税は、取得後半年～1年後、忘れたころに納税通知書が届きます。不動産取得税は、不動産を取得する際の経費と考え、あらかじめ準備しておくようにしましょう。

不動産取得税の対象となるもの

不動産取得税の対象となるのは、売買、交換、贈与、新築などによって不動産を取得した場合と、増改築によって不動産の価値が増加した場合です。個人、法人を問わず、不動産を取得した全ての人に対して課税されます。

ただし、相続や会社の合併による所有権の移転など形式的な不動産の取得に対しては非課税となります。

また、不動産取得税の課税対象は有償か無償かを問わず、土地の造成なども含みます。不動産の取得時には登記を行いますが、仮に登記を行わない場合でも不動産取得税は課税されます。

つまり、ただで譲り受けた不動産でも不動産取得税は課税されますし、登記簿謄本で所有権の移転が確認できない場合でも、権利の移転の実態に対して不動産取得税が課税されます。

不動産取得税の免税点

不動産の課税標準額がごく小さい場合には不動産取得税が課税されません。

• 10万円未満の土地
• 1戸につき12万円未満の家屋(売買・贈与・交換などによる取得)
• １戸につき23万円未満の家屋(新築・増改築による取得)

ただし、

• 土地を取得した方がその土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合
• 家屋を取得した方がその家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合

には、その前後の取得を1つの取得とみなして判断されます。

不動産取得税の税率と計算方法

不動産取得税の計算式は以下の通りです。

取得した不動産の価格(固定資産税評価額)×税率=税額

ただし、平成30年3月31日までに宅地等を取得した場合には、取得した不動産の価格(固定遺産税評価額×1/2)×税率=税額となる宅地の課税標準の特例があります。

税率は、平成20年4月1日から平成30年3月31日まで、

• 土地・建物が3%
• 建物のうち、非住宅が4%

となります。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は一定の要件を満たすことで、税額の控除を受けることができます。

新築住宅の特例適用の要件

新築住宅の特例の適用を受けるためには、以下の床面積の要件を満たす必要があります。

• 貸家以外→50㎡以上～240㎡
• 貸家→50㎡以上(一戸建て)、40㎡(一戸建て以外の住宅)～240㎡

新築住宅の特例の控除額

新築住宅の場合、上記の要件を満たすことで

1200万円(長期優良住宅の場合1300万円)

の控除を受けることができます。

控除を受けることで

取得した不動産の価格(固定資産税評価額)-1200万円or1300万円×3%=税額

となります。

中古住宅の特例適用の要件

中古住宅の特例適用の要件は3つあります。

• 居住要件→個人が自己の居住用に取得した住宅であること。
• 床面積要件→50㎡以上240㎡以下
• 耐震基準要件→昭和57年1月1日以降に新築されたもの。もしくは耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの。

中古住宅の特例の控除額

中古住宅は、その中古住宅が新築された日に応じて控除額が決まります。

• 昭和29年7月1日～昭和38年12月31日　控除額100万円
• 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日　控除額150万円
• 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日　控除額230万円
• 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日　控除額350万円
• 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日　控除額420万円
• 昭和60年7月1日～平成元年3月31日　控除額450万円
• 平成元年4月1日～平成9年3月31日　控除額1000万円
• 平成9年4月1日～　控除額1200万円

例えば、昭和59年に新築された中古住宅を取得した場合の不動産取得税は

取得した不動産の価格(固定資産税評価額)-420万円×3%=税額

となります。

住宅用家屋の特例適用の要件

住宅用家屋を取得した場合には、以下の要件を満たすことで特例の適用を受けることができます。

• 土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が取得されていること
• 住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること
• 土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある住宅を取得していること
• 住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること

住宅用家屋の特例の控除額

• 45,000円
• 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×税率3%

のうち、高い方の金額を税額から軽減することができます。

不動産を取得したときの申告

不動産を取得したときは、取得した不動産を管轄する都道府県税事務所に対して一定期間内に申告書を提出することが必要です。(一定の期間は各都道府県によって異なります。東京都の場合は30日以内)

また、不動産取得税の軽減を受けるためには、取得した日から原則として60日以内に、必要書類を添えて取得した不動産を管轄する都道府県税事務所に対して申告する必要があります。

実際には、60日を超えてから軽減措置の手続きを受けてくれる場合がほとんどで、不動産取得税の納付書が届いてから手続きをする場合も多いです。また、軽減を受けずに不動産取得税を支払ってしまった場合でも、取得してから5年以内であれば差額分の還付手続きをとることで、差額の還付を受けることができます。

また、事業用不動産の購入で不動産取得税がかかる場合には、不動産所得の収支内訳書に不動産取得税で支払った金額を経費として計上ができます。居住用と違い、自己居住用でない中古住宅では建物の軽減措置を受けることができないため、不動産取得税も大きな額となってしまいます。資金を準備しておくとともに、経費としての計上を忘れずに行いましょう。

まとめ

不動産取得税は、一般のマイホーム取得に対してはほぼ無税に近くなる特例の適用を受けることができます。(建物は固定資産税評価額が1200万円まで、土地は200㎡以下であればほぼ無税になります)建物の固定資産税評価額が高くなりそうな場合や、土地の面積が200㎡より大きくなる場合には軽減後どの程度の金額になるのか必ず計算するようにしましょう。