不動産・土地・建物の評価額を知る方法

あなたの所有している不動産・土地・建物の評価額はいくらなのでしょうか？不動産の評価額は、一物五価と言われ、複数の評価方法で価格が定められます。この内、固定資産税の評価額は、市役所の窓口等で不動産評価証明書の交付を受けることにより、いつでも知ることができます。

不動産評価額はどう決まるのか？

不動産は、一物五価といわれ、一つの不動産に対して五つの価格があるなど、複数の方法で価格が定められています。

• 実勢価格
• 公示価格
• 基準地価
• 路線価
• 固定資産税評価額

実勢価格以外の4つの価格は定期的に公表されており、その公表機関や公表時期をまとめた表は以下の通りです。

種類	実勢価格	公示価格	基準地価	路線価	固定資産税評価額
公表機関		国土交通省	都道府県	国税庁	市町村
基準日		1月1日	7月1日	1月1日	1月1日(3年に1度)
公表される時期		毎年3月中旬	毎年9月中旬	毎年7月初旬	毎年4月初旬
時価との差	時価	時価に近い	時価に近い	80%程度	70%程度

実勢価格

実勢価格とは、不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格のことを言います。

実勢価格の決まり方

実勢価格は、実際に取引がある場合には、その取引価格が実勢価格となり、取引がない場合には周辺の取引事例等から推定することで決められます。尚、不動産会社のチラシ等で見られる価格は不動産会社の希望価格のため実勢価格とは異なります。

公示価格

公示価格とは、地価公示法という法律に基づいて公表される価格で、国土交通省の土地鑑定委員会によって定められた標準値の1㎡あたりの、1月1日時点における価格のことを指します。毎年改定され、3月中旬頃に発表されます。

公示価格の決まり方

公示価格は、全国の目安となる地域の標準的な土地を標準値として選び、その標準値を、2名の不動産鑑定士が鑑定することによって定められます。公示価格は実勢価格とほぼ同じ水準となっています。

基準地価

基準地価とは、都道府県が7月1日を基準日として、設定された基準値を調査し、その調査結果を国土交通省がまとめて9月中旬頃に発表する地価のことを指します。基準日や発表時期、公表機関が異なるものの、公示価格とほぼ同じと考えて差し支えないでしょう。

基準地価の決まり方

基準地価の決まり方は公示価格の決まり方とほぼ同じです。公示価格の標準値と、基準地価の基準値は多くは異なりますが、同じ地点を定めている場合もあります。

路線価

路線価は、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額を示す価格で、毎年8月頃、国税庁により発表され、全国の国税局や税務署、国税庁のホームページで確認することができます。路線価は主に相続税や路線価の課税価格を算出する際の目安となり、公示価格のおおよそ80%程度となっています。

路線価の決まり方

路線価は、地価公示価格や売買実例価格、鑑定評価額等や専門家の意見を参考に定められます。路線価が発表されるのは8月頃なので、3月頃に発表される公示価格からおおよその路線価を推定することができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を賦課するための基準となる価格です。固定資産税評価額は3年に1度見直され、1月1日を基準日として毎年4月頃に公表されます。固定資産税評価額は、おおよそ公示地価の70%程度となっています。

固定資産税評価額の決まり方

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、売買事例価格等を参考に評価され、市長がその価格を決定し、固定資産課税台帳に登録されます。また、通常見直しがされるのは3年に一度ですが、地目の変換や分筆合筆があった場合等にも価格の見直しがなされます。

自宅の不動産評価額を調べる方法

自宅等所有している不動産については、毎年固定資産税評価額を知らせる書類が、所有者に対して届けられます。この固定資産税評価額を基に、不動産の評価額を調べることができます。

固定資産税は、毎年1月1日の所有者の元に、固定資産税の納付書が届けられます。固定資産税評価額による土地の評価額は、公示価格の70%を目安として評価されているため、固定資産税評価額÷0.7をすることで土地の評価額を算出することができます。

一方、建物の評価額は、もう一度同じ建物を建てたらいくらかかるのか(再調達原価)を元に、減価償却分が控除されるため、築年数により異なりますが、新築の家屋の場合には建築費の50～70%程度となります。

尚、固定資産税評価額は、不動産の登記をする際の登録免許税等の算出にも利用されるので売買を考えている不動産であれば知っておくと良いでしょう。

まとめ

不動産の評価額はさまざまな方法で調べることができます。例えば、相続や贈与のために評価額を調べるのであれば路線価を、売買のために評価額を調べるのであれば固定資産税評価額を、というように、それぞれの評価額の特徴と、使われ方、調べ方を知っておくようにしましょう。