不動産売却には税金がかかる？税の種類と計算方法

不動産売却には、さまざまな税金がかかります。特に、譲渡所得税は、額が大きくなる可能性があり、しっかりと計算しておかないと、後で税金を払えないという事態になる可能性もあります。今回は、不動産の売却時にかかる税金の種類と計算方法についてお伝えします。

不動産売却をするとどんな税金がかかるのか？

不動産の売却時には、以下の４つの税金がかかります。

消費税

不動産業者を利用して不動産を売却する場合には仲介手数料を支払う必要がありますが、この仲介手数料には消費税がかかります。不動産自体に関しては、不動産業者でない限り、消費税は課税されません。また不動産業者が売却する場合でも、土地の部分に関しては非課税となります。

印紙税

不動産売買契約書等の契約書類に印紙を貼ることで納税します。

登録免許税

不動産の売却時、所有権移転登記や抵当権抹消登記を行いますが、これらの登記手続きの際には登録免許税を支払う必要があります。

譲渡所得税

不動産を売却して得られた売却益に対して税金が課されます。譲渡所得税は翌年の確定申告時に支払うため、資金を準備しておく必要があります。

それぞれについて、計算方法を解説していきます。

消費税の計算方法

不動産売却時に支払う消費税は、不動産業者に支払う仲介手数料に対して課されるものです。仲介手数料は、宅地建物取引業法において上限額が定められています。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格の5%+消費税
200万円～400万円	売買価格の4%+2万円+消費税
400万円以上	売買価格の3%+6万円+消費税

上記はあくまでも上限であり、仲介手数料は売主と仲介業者との間で、上記を上限に自由に決めることができます。

印紙税の計算方法

不動産の譲渡に関する契約書は、以下の印紙税が課税されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円～50万円	400円	200円
50万円～100万円	1千円	500円
100万円～500万円	2千円	1千円
500万円～1千万円	1万円	5千円
1千万円～5千万円	2万円	1万円
5千万円～1億円	6万円	3万円
1億円～5億円	10万円	6万円
5億円～10億円	20万円	16万円
10億円～50億円	40万円	32万円
50億円～	60万円	48万円

不動産の譲渡に関する契約書には、軽減措置が講じられています。対象期間は平成26年4月1日～平成30年3月31日の間となっています。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、所有権移転登記などの登記を行う際におさめる税金です。不動産の売却時に課税される主な登録免許税は、抵当権抹消登記と所有権移転登記です。

抵当権抹消登記

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1つにつき1,000円となっています。複数の土地の上に建物が建っており、それらに抵当権が設定されている場合にはその個数分支払う必要があります。

所有権移転登記

所有権を買主に移転する登記をする際にかかる登録免許税は、

• 土地の売買による所有権移転登録免許税=固定資産税評価額×15%(平成29年4月1日からは、0.2%)
• 建物の売買による所有権移転登録免許税=固定資産税評価額×2%

となっています。

また、一定の要件を満たすことにより、建物の所有権移転登録免許税の税率を0.03%とする軽減税率が定められています。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産を売却した時に発生した売却益に対して課税されます。所得税となっていますが、譲渡所得は、他の所得税と分離して課税されます。

譲渡所得の計算

譲渡所得の計算は以下の計算式で行われます。

課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+経費)-特別控除

取得費

取得費とは、売却した不動産を購入した時の売買価格と、要した費用のことを指します。相続や贈与で取得した不動産の場合には、元の持ち主にさかのぼることもできます。取得費が分からない場合いは、譲渡価格の5%とすることもできます。

経費

売却するために要した費用のことで、仲介手数料や登記費用を計上することができます。

特別控除

マイホームを売却する際に適用される居住用財産の3000万円特別控除など、特別控除がある際にはここで計上します。

譲渡所得の税率の決定

課税譲渡所得が計算できたら、税率を掛け合わせます。譲渡所得の税率は、所有期間が5年を超える場合と5年以下の場合で分かれます。

所有期間		税率
5年を超える場合	長期譲渡所得	20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
5年以下の場合	短期譲渡所得	39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

課税譲渡所得に、20.315%か39.63%を掛けた金額が、譲渡所得税となります。

マイホームを売却した時の譲渡所得税の軽減税率の特例

売却した不動産がマイホームであった場合には、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得税の軽減を受けることができます。居住しなくなってから3年以内である場合や、単身赴任の場合にも利用できるケースもあるので、該当しそうであれば確認しておくと良いでしょう。

まとめ

不動産の売却時にはさまざまな税金を納める必要があります。特に注意が必要なのが譲渡所得税です。税率が5年以下の所有で40%弱、5年超の所有で20.315%と高い税率となっています。所有して5年経たない場合は5年経つまで待ったり、経費を認められる書類を揃えるなど、できるだけ少ない額となるよう工夫すると良いでしょう。