「返済負担率」から「返せる額」を計算～無理のない計画で安心マイホーム～
価格がいくらまでなら物件を購入できるのか、いわゆるマイホームの購入予算ですが、これは用意できる頭金と毎月返済できる金額、この2つのファクターで決まります。大切なのは、「借りられる額」ではなくて「返せる額」、それも「ムリなく返せる額」で予算を立てることです。
なぜ「借りられる額」ではいけないのか
なぜ「借りられる額」ではいけないのでしょうか。リスクがあるからです。たとえば、現在、フラット35をはじめ多くの金融機関では、年収が400万円以上の場合、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率)が35%まで融資してくれます(年収400万円未満の場合は30％以下)。しかし、これはあくまでも金融機関側の融資基準であって、「返済負担率35％ = ムリなく返せる額」では決してないのです。
たとえば、年収400万円の人が返済負担率35％まで融資を受けたとすると、年間の返済額は140万円(400万円×0.35)になります。しかし、年収が400万円あっても、税金や社会保険料を差し引いた実際の手取りは年間350万円くらいです。手取り350万円からローン返済140万円、さらには購入後の住居維持費(管理費、修繕積立金、税金など月に2万円程度)を除くと、残りはわずかに186万円。1カ月に使えるのは15万5000円に過ぎません。この金額で、果たして生活していけるのかどうかです。
「ちょっと節約すれば何とかやっていけそう」というのは、将来にリスクをキャリーオーバーする危ない考え方です。生活していく上で、ある程度の余裕は絶対に必要です。子どもがいれば将来の教育資金を貯めていかなければなりません。将来的に起こりうるリスクにもある程度は備えておく必要もあります。少し手を伸ばせば届くとしても、買った後の生活が苦しければ、楽しいマイホームライフにはなりません。人生では時に身の丈を超える挑戦も必要なことがあります。ただし、マイホームの購入にあたっては「身の丈に合わない買い物はしない」ということを肝に銘じておくべきでしょう。
「ムリなく返せる額」を試算するポイント
では、自分にとって「ムリなく返せる額」は、どう計算したらいいのでしょうか。それを考えたり、試算したりする上でのポイントは次の3点になります。
- 「返済負担率」から「返せる額」を計算する
- 「住居関連費用」から「返せる額」を計算する
- 家族のライフイベントも念頭に資金計画を策定する
今回は『「返済負担率」から「返せる額」を計算』から見ていきましょう。
「返済負担率」から「返せる額」を計算
返済負担率
「返済負担率」は年収に対するローン返済額の割合を見たものです。たとえば、年収400万円で年間のローン返済額が100万円なら、「100÷400=0.25」で、返済負担率は25％となります。
この返済負担率は、金融機関が住宅融資の際に融資の上限額を決める基準として使っています。「フラット35」をはじめ多くの金融機関では、年収400万円未満なら返済負担率30％まで、年収400万円以上なら返済負担率35％まで融資してくれるようになっています。
では、返済負担率の増減で実際の返済額はどの程度変化してくるのでしょうか。下の表は年収ごと、返済負担率ごとに、返済額がどの程度違ってくるかを見たものです。
| 年収 | 返済負担率 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20% | 25% | 30% | 35% | |
| 400 | 6.7 | 8.3 | 10.0 | 11.7 |
| 600 | 10.0 | 12.5 | 15.0 | 17.5 |
| 800 | 13.3 | 16.7 | 20.0 | 23.3 |
どの年収層においても返済負担率が5％違うと、実際の返済負担額もかなりの差が出てきます。金融機関が設定している融資上限である返済負担率35％(もしくは30％)は、あくまで金融機関の融資基準に過ぎず、無理のない返済を保証してくれるものではありません。自分たちがムリなく返済できる返済負担率はどの程度なのか、慎重に検討する必要があります。
返済負担率の目安
ムリなく返済できる返済負担率のレベルについては様々な意見があり、また置かれている環境や条件によっても異なりますが、一般的には25％がひとつの目安になります。家を買えば、ローンの返済だけでなく、管理費や税金など維持費用もかかってきます。また、長いローン返済の間には様々なライフイベントもあれば、予期しない出来事も起こる可能性があります。ある程度余裕のある家計にするためには、返済負担率30～35％ではなく、25％程度に抑えることをお勧めします。ただ、年齢が20代とまだ若く、今後年ごとに確実に年収が上がっていく見通しであれば、返済負担率を30％程度まで高める選択肢もあると考えます。
また、実際の生活に即して考えるという点では、年収ではなく、税金や社会保険料を差し引いた手取りベースの金額で返済負担率を計算する方がベターかもしれません。前述した年収ベースでの返済負担率25％を、手取りベースにすると40％程度になります。
仮に、返済負担率を低く抑え、毎月のローン返済額を少なくしても、低い金利で借入期間を長くすれば、当然ながら借入金額を多くすることができます。毎月の返済額で見た、借入期間、金利ごとの借入可能額は次回の『「住居関連費用」から「返せる額」を計算』でご紹介します。
