【保存版】不動産・土地・建物の譲渡税の計算方法を徹底解説
不動産・土地・建物を売却すると譲渡所得が生じます。これらの売却で発生した所得は課税対象であり、所得税と住民税が課されます。この時、譲渡所得の計算では取得費や必要経費を計上することができ、計算の結果、売却益が発生しない場合には譲渡所得税は課されません。今回は不動産・土地・建物を売却した場合の譲渡税金の計算方法をご紹介します。
もくじ
長期譲渡所得と短期譲渡所得とは？
まず、不動産の譲渡所得税は取得した時から売却する時までの所有期間で短期譲渡と長期譲渡で税率が変わります。短期譲渡は5年以下の所有の場合で、税率は所得税が30.63%、住民税が9%の合計が39.63%。長期譲渡は5年超の所有の場合で、税率は所得税が15.315%、住民税が5%の合計20.315%となっています。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
| 所得税 | 15.315% | 30.63% |
| 住民税 | 5% | 9% |
| 合計 | 20.315% | 39.63% |
長期譲渡と短期譲渡の判定の際には、譲渡した際の1月1日において、所有期間が5年超か、以下かによって判定されます。
例えば、平成22年7月1日に取得した不動産を、平成27年8月1日に譲渡した場合には、平成27年1月1日時点では所有期間が5年以下のため、短期譲渡となります。長期譲渡所得とするには、平成28年1月1日以降に譲渡する必要があります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算にあたっては、譲渡した不動産を取得した時に要した費用を取得費として計上できたり、譲渡不動産を売却するときに要した費用を計上できたりします。
譲渡所得の計算
まず、譲渡所得税の計算において譲渡所得を算出しますが、その計算式は
譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)
となります。
取得費の計算
譲渡所得の計算は取得費を計上することができます。この取得費は
- 譲渡した不動産を取得した時の購入額（建物は減価償却します）
- 譲渡した不動産を取得した時に要した仲介手数料
- 譲渡した不動産を取得した時に要した登記費用
- 譲渡した不動産を取得した時に要した整地費用や測量費用
などを計上することができます。
相続や贈与で取得した不動産の場合には、元々の持ち主が取得した時の費用を計上することができ、さらに相続時に要した登記費用等も加算できます。
実額法と概算法
上記は、実際に取得した時の資料がある場合には良いですが、取得から年数が経ってしまっているとそうした資料が無くなっていることもあります。そうした場合には売却金額の5%を取得費として計上できる概算法という方法もあります。
譲渡費用
譲渡した費用を経費として計上することができます。
- 譲渡した時に要した仲介手数料
- 譲渡した時に要した登記費用
- 譲渡した時に要した測量費や整地費用
課税譲渡所得の計算
譲渡所得を計算することができたら、次は特別控除の額を差し引きます。
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
特別控除は、居住用財産を売却する場合の3,000万円の特別控除など、一定の要件を満たすことで適用することができます。これらの特例については後で説明します。
譲渡所得税の計算
課税譲渡所得に税率を掛けた数字が譲渡所得税となります。先に説明したように、税率は短期譲渡所得の場合と長期譲渡所得の場合とで変わります。
譲渡所得税=課税譲渡所得×税率
特別控除の特例とは何か？
以上で譲渡所得税について説明してきましたが、譲渡所得税は、マイホームを譲渡する場合には、その他の一定の要件を満たすことで特別控除を受けることのできる特例が5つあります。
5つの特例に共通する要件
5つある特例に共通する要件は以下です。
- 現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
- 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
- 建物を取り壊した時は、2.の範囲内で、建物を取り壊した日から1年以内にその土地を売却する契約が締結されているとき。
- 転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している不動産を売却したとき。
居住用財産を譲渡する場合の3,000万円特別控除
この特例は、上記の課税譲渡所得の計算において、3,000万円分の特別控除を計上することができる特例で、所有期間等の要件はありません。
10年超所有の場合の軽減税率
この特例は、譲渡する不動産が、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に適用することのできる特例です。この特例は居住用財産を譲渡する場合の3,000万円特別控除との重複適用が可能です。
この特例を適用することにより、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税14.21%、住民税4%、合計14.21%とする軽減税率を受けることができます。課税譲渡所得6,000万円超の部分は長期譲渡所得と同じ税率となります。
特定居住用財産の買換え特例
この特例は、居住用財産を譲渡して、新たに不動産を取得した時に、譲渡代金にあたる部分の譲渡所得税の課税を繰り延べることのできる特例です。
この特例を適用するためには、不動産を譲渡する前年の1月1日から翌年の12月31日までに買換え不動産を取得する必要があります。買換え資産は
- 建物の床面積50㎡以上かつ土地の面積500㎡以下
- 築25年以内、または新耐震基準に適合していること（木造の場合には制限なし）
などの条件があります。
尚、前年、前々年において3,000万円の特別控除や、10年超の軽減税率を受けている場合には適用できません。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
居住用財産を売却して、新たに居住用財産を取得した場合に、損益通算後さらに引ききれない譲渡損失がある場合には3年間繰越控除することができる特例です。この特例を適用するためには、所有期間が5年超であること、買換え資産を取得する場合に住宅ローン残高があること、買換え資産の床面積50㎡以上といった要件があります。
前年、前々年において5つの特例のどれかを受けている場合には適用できません。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
内容は居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と同じですが、この特例は買い換え資産を取得する必要はありませんが、譲渡した財産にかかる一定の住宅ローンの残高があることが要件となります。
まとめ
譲渡所得税は、当たり前に計算すると20%～40%も税金が課されてしまいます。譲渡所得の計算のあたっては、取得費を多く計上することができればそれだけ負担を減らすことができますし、譲渡する不動産がマイホームの場合には上手に特例を利用することで特別控除や損益通算、繰越控除の特例を利用することもできます。こうした制度を利用して上手に節税しましょう。
