フラット35～資金計画の前に知っておきたい住宅ローン知識～
もくじ
「フラット35」の概要とメリット
「フラット35」は、政府系の住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)と民間金融機関が提携することによって誕生した、最長35年の長期固定金利型住宅ローンです。具体的には、民間金融機関が融資した住宅ローン債権を、住宅金融支援機構が買い取ることで、民間金融機関は不良債権発生のリスクなしに長期固定金利型ローンを提供できるものです。民間金融機関にとっては「取りっぱぐれ」がないので、保証人や保証料も必要としません。
ほとんどの民間金融機関が取り扱っているので、全国どこでも利用できます。金利と融資手数料は金融機関が独自に決めますが、その他の条件はどこで利用しても同じです。
ただ、融資対象については、住宅金融支援機構が定めた断熱・耐久性などの技術基準をクリアする必要があります。逆に言えば、フラット35を利用できる物件であれば品質的に安心と言えます。
融資の主な概要は次のとおりです。
- 床面積：一戸建て70平方メートル以上、マンション30平方メートル以上
- 融資割合：建築費もしくは購入額の90％以内
- 融資限度額：8000万円(購入価格1億円以下)
- 返済負担率：年収400万円未満で30％以下、年収400万円以上で35％以下
- 借入期間(全期間固定)：15～35年(60歳以上の場合は短くなります)
「フラット35」のメリットとしては、次の4点が挙げられます。
- 最長35年までの長期固定金利
- 保証料、保証人が不要。
- 独自の技術基準による品質確保
- 返済中のサポート体制が充実(繰り上げ返済手数料などは不要)
「フラット35」のラインアップ
(1)「フラット35S」
「フラット35」には、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかで優れている住宅について、当初の5～10年間、通常より金利を年0.3%引き下げる優遇措置を講じた「フラット35S(優良住宅取得支援制度)」というタイプもあります。
この「フラット35S」ですが、クリアすべき性能基準の違いによって金利引き下げ期間に差が出る「金利Aプラン」と「金利Bプラン」に分かれています。Aプラン、Bプラン、それぞれの適用基準は下表のとおりですが、金利引き下げの優遇期間は、基準がより厳しいAプランが当初10年間、Bプランが当初5年間となっています。
| 金利Aプラン | 金利Bプラン | |
|---|---|---|
| 省エネ性 | 1.トップランナー基準に適合 2.認定低炭素住宅 |
1.省エネ対策等級4 |
| 耐震性 | 3.耐震等級3 | 2.耐震等級2以上 3.免震建築物 |
| バリアフリー性 | 4.高齢者等配慮対策等級4以上 | 4.高齢者等配慮対策等級3以上 |
| 耐久性・可変性 | 5.認定長期優良住宅 | 5.劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2以上 |
表の中にある「トップランナー基準」は、省エネ法よりさらにエネルギー消費量を10％削減した水準。また、省エネ対策等級の最上級は4、耐震等級の最上級は3、高齢者等配慮対策等級の最上級は5となっていいます。
では、「フラット35S」の適用対象になると、ローンの返済額でどのくらいメリットがあるのでしょうか。3000万円を期間35年、金利1.89%で借りた場合の比較が下表です。Aプランでは90万円以上返済額が少なくなります。
| フラット35 | フラット35S：Aプラン | フラット35S：Bプラン | |
|---|---|---|---|
| 適用金利 | 全期間 年1.89％ | 当初10年間：年1.59％ 11年目以降：年1.89％ |
当初5年間：年1.59％ 6年目以降：年1.89％ |
| 毎月の返済額 | 全期間 97,693円 | 当初10年間：93,183円 11年目以降：96,490円 |
当初5年間：93,183円 6年目以降：97,100円 |
| 総返済額 | 41,031,157円 | 40,128,761円 | 40,546,848円 |
| フラット35との比較 | － | ▲902,396円 | ▲484,309円 |
(2)「フラット50」
「フラット35」の最長借入期間は35年ですが、これを50年(全期間固定)まで延長したのが「フラット50」です。ただ、適用対象となるのは認定長期優良住宅だけです。
融資限度額は6000万円、融資割合は建築費用または購入額の60％以内ですが、「フラット35」との併用も可能です。併用の場合の融資限度額は8000万円、融資割合は建築費用または購入額の90％以内となりますが、「フラット50」による融資は6000万円までとなります。なお、最長の借入期間は50年、もしくは「80歳－申込時の年齢」のどちらか低い方となります。
金利については借入期間が長くなる分、「フラット35」より高めに設定されているので、注意が必要です。
(3)「フラット35リフォームパック」
「中古住宅の購入」と「購入後のリフォーム工事」に必要となる資金を同時に、かつ一体の手続き(ワンストップ)で融資が受けられるものです。「中古住宅特例融資」を利用することによって、中古住宅の購入資金に対する「フラット35」の融資限度額を引き上げられるメリットもあります。「中古住宅特例融資」とは、中古住宅の購入額の10割を上限として、「中古住宅の購入額」と「リフォーム工事費」の合計額の90％まで融資限度額を引き上げる制度です。
「フラット35」の利用上の注意点
(1)一番有利な条件の取扱金融機関を選ぶ
「フラット35」は、金利と融資手数料については取り扱う金融機関が独自に決めるので、金融機関で差が出てきます。最も有利な条件を提示している金融機関を選ぶ必要があります。
(2)団体信用生命保険加入には別途保険料が必要
住宅ローンを借りるときは、万一に備えて団体信用生命保険に加入します。通常の民間ローンでは団体信用生命保険の保険料は金利の中に含まれているので、別途保険料を支払う必要はありません。しかし、「フラット35」では任意加入となっており、団体信用生命保険に加入するには保険料が別途必要になります。たとえば、3000万円を返済期間35年で借り入れた場合、初年度で10万7300円、35年間合計で約214万円も必要になってきます。この点も考慮する必要があります。
